Договор купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры, также известная как договор купли-продажи (ДКП), представляет собой юридический документ, при котором одна из сторон, являющаяся продавцом, передает свои права собственности на квартиру другой стороне, являющейся покупателем. Взамен за это передачу прав, покупатель обязан уплатить продавцу определенную сумму денег согласно условиям, оговоренным в договоре.

Содержание договора

Соглашение о купле-продаже различной недвижимости, включая жилые помещения (например, квартиры), представляет собой важный документ, который используется для осуществления дорогостоящих и значительных сделок: вне зависимости от места проведения процесса, здесь говорится о значительных суммах — сотнях тысяч и миллионах рублей. В связи с этим необходимо тщательно относиться к содержанию договора и учесть особенности его оформления.

Глава 30 Гражданского кодекса РФ содержит параграф 7, который посвящен законодательному регулированию сделок купли-продажи недвижимого имущества.

В каждом гражданско-правовом соглашении, включая ДКП, выделяются основные и второстепенные условия. Главное отличие заключается в том, что если в соглашении отсутствуют основные условия, оно не считается действительным. Другими словами, такой договор не имеет юридических последствий. Если в ДКП отсутствуют основные условия, то покупатель не может передать деньги, потому что его право собственности не будет зарегистрировано в соответствии с законом. Фактически, после подписания такого договора покупатель не получит квартиру.

Следует обратить особое внимание на наличие всех важных условий в тексте договора, чтобы избежать проблем в будущем.

Важными факторами для заключения договора купли-продажи квартиры являются следующие условия:

В данном разделе нужно подробно описать основные характеристики продаваемого жилья, такие как его точный адрес, площадь и кадастровый номер. Если вместе с жильем продается дополнительное оборудование или мебель, необходимо также указать их марку (если речь идет о технике), цвет или материал (если речь идет о мебели). Если эти предметы продаются отдельно по другому договору, то в соглашении на недвижимость они не должны перечисляться.

Соглашение о стоимости — это сумма, на которую покупатель обязуется передать определенную сумму денег. Определение цены может производиться либо в форме общей суммы, либо в форме стоимости одного квадратного метра, если в тексте указан точный размер объекта. В любом случае, текст должен ясно указывать, сколько денег покупатель обязан передать продавцу.

список лиц, которые имеют возможность пребывать в квартире после ее продажи, в случае, если такие лица имеются.

При утверждении упомянутых выше норм и условий, соглашение о покупке-продаже рассматривается как заключенное соглашение. Однако, необходимо учитывать, что ограничиваться только этими положениями не рекомендуется — во благо сторон, участвующих в сделке, лучше всего прописать в договоре все подробности продажи квартиры, включая, например, следующее:

● оплата может быть произведена как наличными, так и в безналичной форме путем зачисления на банковский счет или через депозит у нотариуса.

● различные способы передачи наличных — личная передача, через использование банковского хранилища или другим удобным методом;

Квартира будет передана новому владельцу в сроки и порядке, оговоренные в договоре, а также будет проведен окончательный расчет с продавцом.

● за неправильное или позднее выполнение условий соглашения несут ответственность;

Ситуации непреодолимой силы, которые оправдывают невыполнение участниками установленных правил, включают в себя природные катаклизмы, военные действия, блокады, эпидемии и другие неуправляемые обстоятельства, появление и развитие которых нельзя предотвратить.

● другие существенные нормы и принципы сотрудничества.

Форма

Квартирный договор купли-продажи требует оформления в письменной форме. Величины, обязанности и права обоих сторон прописываются в одном документе и удостоверяются подписью. Между сторонами устно заключить такой договор невозможно.

В соответствии с общим принципом, стороны имеют возможность ограничиться простым письменным договором, который будет заключен между ними, без использования нотариального удостоверения. Затем этот договор будет официально зарегистрирован на имя покупателя, что установит его право собственности. При таком подходе, все риски, связанные с сделкой, будут нести сами стороны, в то время как за официальное удостоверение ответственность несет нотариус.

Необходимость наличия удостоверения касается лишь определенных ситуаций. При покупке-продаже квартиры требуется обязательное удостоверение, если:

● доступна для приобретения не вся квартира, а только часть прав на нее;

Роль продавца возлагается на несовершеннолетних лиц, взрослых, неспособных осуществлять действия или лиц, ограниченных в своей способности действовать, через своих законных представителей.

Стороны имеют возможность добровольно подтвердить соглашение, даже если в данном случае это не является обязательным требованием. Это разумный и предусмотрительный шаг, который помогает уменьшить риски для продавца и его партнера. Нотариус не только заверит документ, но также проведет его проверку, удостоверится в честности сторон и их свободном воле действий, а также пояснит юридические последствия соглашения.

Существует возможность официальной регистрации прав нового владельца, даже если сделка уже была удостоверена нотариально.

Государственная регистрация

Все люди, которые покупают или продвают недвижимость, сталкиваются с такими аббревиатурами, как ДДУ, ДКП и ДУПТ. Но на самом деле это не так сложно, потому что каждая сделка сопровождается своим собственным договором. Компания Mafin Media подробно рассказывает о различных видах договоров и в чем заключаются их особенности.

Одним из важных этапов процесса передачи собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю является его официальная регистрация в едином реестре. После заключения соответствующего договора обе стороны передают его вместе с необходимыми документами в Росреестр, организацию, ответственную за государственную регистрацию прав на недвижимость.

Есть несколько методов, с помощью которых данную задачу можно выполнить:

прибыв непосредственно в офис Росреестра;

через универсальный центр обслуживания;

Если нотариус принимает участие в процессе, стороны могут обратиться к нему для регистрации документов. Это поможет избежать возможных рисков и сэкономить время, которое обычно тратится на самостоятельную подачу документов в Росреестр. Необходимо отметить, что услуга по направлению документов в Росреестр является бесплатной.

За приобретение государственной регистрации прав придется заплатить государственной пошлины в сумме 2000 рублей, что актуально на 2021 год.

Продолжительность процесса регистрации прав на жилое помещение определяется вариантом подачи документов.

● Если вы обратитесь непосредственно в Росреестр, то ожидание обработки заявки составит до 7 рабочих дней.

● если обращение производится через МФЦ, то время рассмотрения заявки может занимать до 9 рабочих дней;

Если бумаги в Росреестр передаст сам нотариус, всего через три дня процесс будет завершен.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Калужской области

Купчий договор — это соглашение, по которому одна из сторон (продавец) обязуется передать имущество (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную сумму (цену).

В договоре купли-продажи принимают участие продавец и покупатель, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные органы.

По установленным правилам, в договоре купли-продажи в качестве товара может быть использовано любое имущество, которое не было исключено из общественного оборота.

Обычно наиболее распространенным и традиционным объектом сделок купли-продажи являются различные предметы. Как правило, вещи, которые на момент заключения договора уже принадлежат продавцу на праве собственности, выступают в качестве объектов таких сделок. Однако также могут быть и вещи, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Характер соглашения о покупке и продаже определяется его объектом, участниками и стоимостью. Все договоры на продажу недвижимости (включая предприятия) обязательно должны составляться в письменной форме в виде одного документа, оформленного с подписями сторон и обязательно подлежат государственной регистрации. Требование письменной формы также распространяется на договоры международной купли-продажи.

Общие правила регламентируют форму договоров купли-продажи движимых вещей. Необходимость письменной формы возникает лишь в случае, когда договор заключается между юридическими лицами или гражданами, и его цена превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ) более чем в 10 раз.

Однако, в случае совершения таких сделок в момент их осуществления (что относится к большинству договоров розничной покупки-продажи), письменное оформление не требуется.

Цена сделки продажи является неотъемлемым элементом только в определенных случаях, предусмотренных законом, например, при продаже товара в рассрочку или недвижимости, включая предприятия. В других случаях цена может быть не указана в договоре купли-продажи. Если в договоре отсутствует условие о цене, товар должен быть оплачен по цене, обычно применяемой для аналогичных товаров в сравнимых обстоятельствах.

В обычных условиях, стоимость, указанная в соглашении о покупке-продаже, обычно определяется взаимным согласием сторон и является гибкой (договорной).

Обычно срок действия договора купли-продажи не является его существенным условием. Однако, в случае с договорами поставки или продажи товаров в кредит с отсрочкой платежа, срок исполнения обязательств имеет особое значение. Стороны могут определить срок договора купли-продажи в виде конкретной календарной даты, указания определенного периода времени, указания на необходимое событие (например, открытие навигации), или в моменте запроса.

Первоочередная задача продавца заключается в том, чтобы передать товар покупателю. Продавец обязан передать товар покупателю в согласованный срок, как оговорено в договоре, либо в разумный срок (или не позднее, чем через 7 дней после получения требования), если договор не предусматривает конкретного срока.

Передача товара покупателю влечет за собой выполнение определенных условий и требований. Она предполагает передачу товара: а) путем вручения или предоставления его в распоряжение покупателя; б) вместе с соответствующими аксессуарами и документами; в) в определенном количестве и ассортименте; г) в полной комплектации, если она предусмотрена. Комплектность товара означает наличие всех необходимых составляющих частей, то есть совокупность вещей, характеризующихся общей функциональностью. Например, комплектность компьютера обычно включает системный блок, жесткий диск, клавиатуру и т.д.; д) соответствующего качества. Качество товара должно соответствовать условиям сделки покупки-продажи. Если нет явного условия о качестве, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для обычного использования такого товара; е) свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан передать покупателю товар без ограничений в правах, если покупатель не согласен на наличие таких ограничений; ж) в соответствующей упаковке.

Основную составляющую договора купли-продажи составляют вариативные обязанности продавца, связанные с передачей товара, и обязанности покупателя, связанные с принятием товара и его оплатой.

Договорные схемы приобретения недвижимости

Некоторым людям везет и они получают жилье в подарок. Другим же оно достается через наследство. Такие способы приобретения имущества являются случайными. Когда же речь идет о покупке жилого помещения на вторичном рынке, обычно заключается договор купли-продажи. Однако купля-продажа — не единственный способ платно получить в собственность жилье, которое уже принадлежит кому-то еще. Перед тем, как рассматривать этот вариант, стоит обратиться к другим, более редким типам договоров.

Владелец недвижимости имеет возможность обменять ее на другой объект посредством заключения договора мены. Потребность в осуществлении такого обмена может быть вызвана различными факторами.

Например, владелец решил изменить локацию, где он живет, и улучшить свои условия проживания, обменяв текущее жилье на более просторное, или наоборот, сократив площадь из-за уменьшения размера семьи или невозможности поддерживать слишком большую площадь и так далее. В конечном счете, это может быть связано с полной трансформацией образа жизни, включая переезд из частного дома в квартиру или наоборот.

Возможна также сделка обмена жилого пространства на другое имущество, такое как автомобиль или какой-либо другой предмет.

Предполагается, что обмениваемые предметы имеют одинаковую стоимость. Однако, это не всегда верно. Особенно это относится к обмену недвижимостью. В таких случаях происходит обмен с доплатой, который уже больше напоминает обычную покупку-продажу. Однако, согласно российским законам, такой обмен с доплатой все равно остается обычным обменом. На практике, разница между обменом и покупкой-продажей несущественна, так как статья 567 Гражданского Кодекса РФ предусматривает применение правил о покупке-продаже к договору обмена: каждая сторона одновременно выступает и продавцом того, что она отдает, и покупателем того, что она получает.

Необходимо отметить, что под обменом в широком смысле понимается только обмен вещами, находящимися в собственности обеих сторон сделки. Из-за этого ранее обмен жильем, принадлежащим одной стороне по праву собственности, на жилье, занимаемое по договору аренды, был довольно редким явлением. В прошлом такие операции были распространены из-за невозможности во многих случаях приобрести в собственность сдаваемое в аренду жилье. Однако сейчас это уже неактуально: если одна из сторон обмена занимает помещение по договору социальной аренды, то перед покупкой этого помещения необходимо достичь его приватизации. Если приватизация невозможна, то с большой вероятностью обмен также будет невозможен.

Помимо возможности купить недвижимость, существует еще один необычный способ стать ее собственником. Законодательством предусмотрен договор ренты, который позволяет приобрести жилье за определенную плату. Кроме того, существует еще один вариант этого договора — договор пожизненного содержания с иждивением. В рамках данного договора можно получить право на проживание в недвижимости на всю жизнь при условии обеспечения себя иждивением.

В соответствии с договором аренды собственник жилого помещения передает его во владение арендатору, а арендатор обязуется регулярно выплачивать согласованные в договоре платежи в неограниченный период времени (фиксированная аренда) или в течение жизни получателя аренды (пожизненная аренда) или обеспечивать получателя аренды пожизненным содержанием (предоставлять ему питание, одежду, жилье, уход, если это необходимо из-за состояния здоровья получателя аренды (пожизненное содержание с иждивением)).

Такие соглашения часто заключаются между молодыми гражданами, которым необходимо жилье, и пожилыми собственниками жилья. Обычно получатель ренты остается жить в том же помещении, которое было предоставлено ему в аренду, но это не является обязательным условием, и в договоре можно предусмотреть другие варианты.

При заключении данного соглашения, оба участника подвергаются риску: плательщик ренты рискует тем, что получатель ренты будет проживать дольше, чем планировалось в начале сделки, что приведет к большим расходам, нежели если бы квартира была приобретена на открытом рынке. В свою очередь, получатель ренты рискует получить сумму, меньшую, чем если бы он просто продал свое жилье.

Вместе с тем, подобное соглашение обеспечивает более надежную защиту интересов обоих участников, по сравнению с часто применяемыми альтернативными вариантами, такими как дарение помещения в обмен на обязательство ухаживать за дарителем или составление завещания в обмен на предоставление ухода за завещателем.

Тот, кто ранее владел помещением, становится уязвимым при его дарении: юридически нет никакой гарантии, что он будет поддерживаться, и неблагодарные получатели могут выселить дарителя из его прежнего дома.

Те, кто решает заботиться о завещателе, оказываются в неблагоприятном положении при составлении завещания. Согласно российскому законодательству, завещание может быть отменено завещателем в любой момент до его смерти, и этому праву невозможно найти ограничение ни в каких соглашениях или в каких-либо расходах, которые понесли те, кто планировал получить жилье после смерти этого человека, за которым они ухаживали.

Заключение договора аренды и договора с содержанием в течение всей жизни обязательно должно происходить в нотариальной форме. Согласно этому договору права собственности переходят на арендатора, но в то же время в Государственном реестре недвижимости делается запись о залоге имущества. Это означает, что даже если арендатор сам решит продать полученное имущество (что он имеет право сделать), то новому владельцу также придется выплачивать арендную плату.

Существует множество различных вариантов законодательства, которые позволяют приобрести жилье на вторичном рынке. Однако, в подавляющем большинстве ситуаций это осуществляется через заключение договора купли-продажи. Именно этому способу и будем уделять внимание в дальнейшем.

Содержание договора купли-продажи является одним из наиболее примитивных содержаний договоров. Фактически, одна из сторон передает собственность, а другая — выплачивает определенную сумму денег в обмен на нее, и после этого никакие обязательства не связывают данные стороны. Впрочем, в договоре купли-продажи даже могут возникнуть значительные сложности, если предполагается передача имущества и денежных средств не между двумя сторонами, а между большим числом участников.

К примеру, один индивидуум приобретает жилище, однако, чтобы покрыть его стоимость, ему требуется предварительно продать свое текущее жилье. В то же время, продавцу этого жилья нужно приобрести другое жилище, в которое он собирается переехать.

Соответственно, в таких ситуациях требуется учесть возможность оплаты квартиры после реализации дома и получения средств за него, а фактическое заселение покупателем квартиры будет осуществляться только после того, как ее продавец приобретет другое жилье.

Представим ситуацию, когда часть стоимости квартиры будет оплачиваться с помощью кредитных средств, а сама квартира будет обременена ипотекой. Одновременно с этим, у продавца квартиры вызывает подозрение его личность. Предположим, что мы знаем о его планах переехать в более скромное жилье и использовать полученную разницу в стоимости на удовлетворение своих непорядочных потребностей, что не вносит в нас доверия.

При составлении условий соглашений в таких взаимоотношениях необходимо взаимосвязать все договоры друг с другом, обеспечивая защиту интересов всех сторон.

Латыев А.Н., ПРАВОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Текст был публикован на Консультанте Плюс.

Рекомендуем:

1. консультирует и представляет интересы клиентов в сфере сделок с недвижимостью
2. Передача имущества
3. Специалист по юридическим вопросам в сфере недвижимости, работающий в Москве.
4. При заключении сделки по приобретению недвижимости необходимо учесть определенные условия и согласовать их с другой стороной.
5. Адвокат, специализирующийся на вопросах, связанных с недвижимостью, и охватывающий Москву и её окрестности.

Основные аспекты договора купли-продажи квартиры

Всякий соглашение включает в себя условия, которые должны быть обязательно включены в текст документа. В случае договора купли-продажи недвижимости такими обязательными элементами являются предмет соглашения (подробное описание объекта недвижимости) и цена продаваемого объекта. Если хотя бы один из них отсутствует в документе, то сделку считают незавершенной.

Для вашего информирования, важно учесть, что в составляемом вами документе, который подразумевает куплю-продажу недвижимости, обязательно должны быть явно указаны следующие моменты:

— информация о лицах, заключающих сделку покупки-продажи жилой недвижимости;

В данном документе приведено детальное описание объекта сделки по купле-продаже недвижимости, включающее точный адрес, кадастровый номер, общую площадь, количество комнат, этаж квартиры и другую соответствующую информацию.

— способ приобретения объектов недвижимости, будь то полностью или частично.

— Документы, подтверждающие, что продавец является законным владельцем данной недвижимости;

Параметры, влияющие на стоимость сделки и порядок осуществления расчетов.

Здесь хотелось бы обратить внимание на важный аспект. Как уже упоминалось, в контракте на покупку недвижимости указывается цена, по которой квартира продается. В некоторых случаях стороны могут указать в документах не реальную, а нормативную (или так называемую балансовую) стоимость квартиры. Стоимость, которая рассчитывается БТИ, значительно ниже рыночной, иногда в несколько раз. Это делается для избежания уплаты налога на доходы свыше 1 миллиона рублей. Однако следует понимать, что при указании заниженной стоимости в контракте на покупку недвижимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту минимальную сумму, а не рыночную стоимость объекта. В таком случае продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Однако будет очень сложно расторгнуть контракт на покупку недвижимости и вернуть себе квартиру, если формально все условия сделки были соблюдены.

Если покупатель решит приобрести квартиру по балансовой стоимости, то он также сталкивается с определенными рисками. В случае, если продавец попытается отменить договор купли-продажи данной недвижимости, покупателю может быть сложно вернуть уплаченные им деньги, которые превышают официально указанную сумму в договоре, особенно если у него нет подтверждающих документов о внесении средств. Если реальная сумма сделки не будет отражена в договоре купли-продажи недвижимости, покупатель теряет свой статус добросовестного покупателя, у которого были бы права на защиту законом в случае спора по сделке.

Необходимо включить в договор купли-продажи недвижимости обязательное условие, гарантирующее отсутствие прав третьих лиц на данное имущество. Следует избежать наличия временно зарегистрированных жильцов, будь то из-за командировки за границу, службы в армии, учебы или отбывания наказания, так как по действующему законодательству они имеют право на проживание в своем прежнем месте жительства и т.д. Когда имущество передается от продавца к покупателю, продавец имеет обязанность передать право собственности на недвижимое имущество, которое должно быть свободно от всех видов прав и требований третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять имущество с нагрузками. Помимо этого, данная квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и других ограничений.

Статья под названием «Российское издание «СМ Номер Один» представляет свежий выпуск номер 48 от 8 декабря 2011 года» претерпела рефразирование, чтобы приобрести уникальность.

Типы договоров на покупку недвижимости: ДДУ, ДКП и уступки права требования

Когда используется договор долевого участия

Соглашение о совместном участии в процессе строительства (ССУ) — документ, заключаемый между застройщиком и инвестором, где первый обязуется завершить строительство недвижимости в установленные сроки и передать объект совместного строительства, такой как, например, квартира, будущему владельцу.

Этот тип контракта активно применяется при приобретении объектов недвижимости в новых жилых комплексах. Однако данный документ несет определенные риски, поскольку застройщик не способен предоставить полное обеспечение выполнения строительных работ в заявленные в контракте сроки.

Для гарантирования безопасности средств покупателя и предотвращения возможных махинаций со стороны застройщика применяются механизмы эскроу-счетов. В этот процесс вовлечены три участника: застройщик, дольщик и банк, который выполняет роль кустодия и хранит деньги дольщика на специальном счете. Одновременно банк предоставляет застройщику кредитные средства до момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Утверждается, что застройщик имеет полную уверенность в окупаемости затрат на строительство и имеет возможность разрабатывать новые проекты. В то же время, приобретение недвижимости в процессе строительства позволяет покупателю приобрести ее по более низкой цене по сравнению с готовым жильем.

Когда используется договор купли-продажи

Контракт на приобретение недвижимости (КПН) представляет собой соглашение, согласно которому одна сторона обязуется передать права на недвижимое имущество другой стороне. Преимущественно, именно через заключение КПН осуществляются транзакции на рынке вторичной недвижимости.

Приобретение жилья на вторичном рынке нередко связано с большими рисками по сравнению с покупкой на первичном рынке. Покупатель внимательно изучает юридическую историю недвижимости, так как в случае наличия неучтенных наследников они могут оспорить сделку, что приведет к потере права собственности.

Поэтому, чтобы обезопасить свое имущество от потенциальных финансовых потерь, владельцы квартир приобретают титульное страхование. Если же квартира покупается в ипотеку, банки настоятельно рекомендуют оформить такой вид страховки, и в случае отказа могут даже отказать в выдаче кредита.

Когда используется договор уступки права требования

Соглашение об отчуждении права требования (СООПТ) — документ, заключенный между инвестором, застройщиком и третьей стороной, по которому передаются полномочия на владение недвижимым имуществом в том случае, если инвестор не заключал договор о приеме-передаче и не стал собственником данного имущества.

Данный тип контракта также используется при приобретении новостройки, например, когда инвестор покупает объекты совместного строительства от застройщика на этапе основания. После этого, обычно когда здание уже полностью построено, он перепродает их через договор передачи права требования.

Заключение сделки между дольщиком и застройщиком включает условие о том, что дольщик откажется от подписания акта приема-передачи и не станет собственником. Поэтому, при последующей продаже, условия сделки остаются неизменными, изменяется только участник сделки. В случае, если квартира будет завершена, покупатель, вероятно, будет обязан оформить ее на свое имя.